中国住房制度改革面临空前困境
作者：ocean518 2008-06-20 10:17:00 楼主
中国住房制度改革面临空前困境
中国改革开放以来，住房制度改革有过两次大突破。第一次是上个世纪80年代中期，住宅由政府组织统建转为房地产开发，出现了商品房，这是中华人民共和国房地产业零的突破；第二次是1998年，国务院正式宣布停止住房实物分配，逐步向住房分配货币化、商品化转化。二十多年来，这两次大突破都有重大意义，不仅房地产市场发展迅速，而且城乡住宅建设硕果累累，相当多的城乡居民居住条件都有明显改善，这些成就是有目共睹的。
时至今日，中国的住房制度改革正面临着第三次大突破，原因在于住房制度已陷入一个空前的困境。
这个困境是怎么回事？症结何在？如何冲出困境，实现第三次大突破？下面让我们来共同探讨。
一、中国房价，世界第一
中国房地产的困境主要表现在于城市商品房价格居高不下。
房价究竟有多高，请看下表：
上述统计表告诉我们：如果按现行户型政策90平米来计算，一般老百姓以中间价买一套90平米以下的普通住宅（还要考虑一定比例的公摊面积），必须掏出70万至145万元人民币！
这么高的房价谁承受得起？在五大城市中价位最低的成都市，一位专家坦率地说：“我一个教授级的专家每年工资总收入也才4万元，要让我一次性花五六十万买一套百余平方米的住房，这明显是承受不起的”。教授尚且承受不起五六十万的房价，一般老百姓如何承受？
房价到底高不高？不同国家、不同地区、不同收入水平的人群感觉并不一样。但有一个计算公式可以说是放之四海而皆准的，那就是房价收入比，即一个地区的住房平均价与家庭年平均收入之比。上面提到的那位教授年收入4万元，一套住房如果要花60万元，房价收入之比等于15，当然是太高了。
朋友，您不妨掐指算算，自家一年收入有多少？您得攒够多少年才能买下一套住房？这就要看房价收入之比有多大了。
有人说，房价高不是可以分期付款吗？但是如果还款能力太低，分期付款负担太重不就成了“房奴”吗？据新浪网的调查，在贷 款买房的人当中，32%的人月供占到了其收入的50%以上，已成为名副其实的“房奴”。另有更多的家庭收入更低，够不上贷 款买房的资格，欲当“房奴”而不可得，只能望房兴叹了。这部分“叹”者有多少？据《北京晚报》调查显示，占市民的九成。有的市民表示：“关于房价，我已经绝望了”。这种情况导致一方面已建楼房的空置率甚高（截至2008年3月末，全国商品房空置面积达1.2亿平方米）；另一方面，全国低收入住房困难家庭人均建筑面积不足10平米的有1000多万户。
因此，有人发手机短信开玩笑说：“中国的房价与东京接轨了。”殊不知，这个玩笑已经远远落后于时代了！
2008年3月29日，中国人民银行研究局副局长张先生在国务院发展研究中心企业研究所主办的一次会议上表示，我国房价跟居民收入的比例，比世界上其他国家都高。
简而言之，中国房价世界第一！
面对如此尴尬的“世界第一”，中央政府不断出台各种政策，重拳出击房地产市场，各地房价节节上涨的情形似乎并没有太多改观。究竟原因何在？
据《北京青年报》2008年3月8日报道，“两会”期间，十位全国政协委员来到北京市朝阳区一个名为东区国际的小区，就该小区房地产商在房地产开发环节的费用进行实地调研。十位委员此次调研的目的，是为了印证他们即将提交给全国政协的一份联名提案——《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。根据这家开发商提供的数据，东区国际每平方米平均售价约为23000元。其中，在每平方米的房价构成中，建筑成本约3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。此外，开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等等。
这份联名提案的第一提案人——全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌表示，这次在北京东区国际实地调研的数据，与他们此前取得的河南、四川、江苏、安徽等地房地产开发的费用成本构成基本吻合。
王超斌等委员在提案中提出，目前我国住房价格居高不下，一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多，造成房地产开发成本过高。
王超斌委员举例说，江苏省在2006年一季度仅房地产业和建筑业两大行业就缴纳土地税91亿元，这两大行业的税收占到江苏省地方财政收入的35%。如果算上各种收费，那么这个比例更上升到50%以上。
由此可以看到，地方政府以房地产开发增加财政收入的利益冲动，是造成住房价格居高不下的一个重要原因。
更多的地方政府将房地产行业当成了地方财政的取款机。地方政府以极低的价格从农民手中拿地，然后高价出让给开发商。最后让开发商在购房者身上扒皮。
虽说财政收入是‘取之于民、用之于民’，但这部分向开发商收取的财政收入实际上都转嫁给了购房者，构成了新的“三座大山”基础因素之一。
二、破除土地垄断，统一城乡房地产市场
众所周知土地价格是住宅成本的大头，盼望房价回落的人，眼见地价疯涨，没有不揪心的。
4606元/平方米，相比2007年同期的3395元/平方米，增长了36%;其中六环外住宅用地的楼面价为2853元/平方米，相比2007年同期的1061元/平方米增长了1.7倍，通过挂牌出让的通州某住宅项目地块甚至出现了成交价高于原始价三倍的情况。专家分析，这也预示着成交土地在完成1-2年的建设期后，将会促进郊区房价踏上一个新的台阶。因为地块的楼面价只要达到每平米4600元以上，要保住开发商的利润，房价就不可能低于每平米12000元。
地价与房价互相推动、你追我涨，可不仅仅限于北京。2008年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨已达11.3%！［注6］
地价疯涨，看热闹的甚多，叫苦的是购房者，真正得利的是谁？是开发商吗？非也。开发商不是地主，赚不了土地钱。赚钱的是地方政府。地方政府为什么能从土地上赚钱？此乃一系列制度安排的结果。
1994年实行分税制以后，土地出让金全部划归地方政府所有。正是这样的制度安排，不断刺激地方政府的征地、用地、卖地冲动。地方政府千方百计提高房地产各种税费标准以尽可能增加地方财政收入和预算外收入。在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，成为名副其实的“卖地财政”。
“小产权房”模式的伟大意义在于它维护了农民的土地所有权，打破了当前房地产市场中的垄断，打破了地方政府对土地供应的垄断，打破了房地产开发商对房屋供应的垄断。
目前许多人担心中国房地产市场降价无望，其主要理由不外乎“土地是有限的”。土地有限，这句话固然没有错，但是，把有限的土地分割开来，那就是划地为牢、雪上加霜了。据统计，我国全部城市建设用地为700万公顷，而农村集体建设用地总量为1700万公顷，后者将近是前者的2.5倍。城乡房地产市场人为分割的红墙一旦打开，市场上的土地供应总量相当于由1份变成3.5份，这地价还不应声而跌么？
现在全国120亿平方米的城市住宅价格居高不下的重要原因是，270亿平方米的村镇住宅禁止卖给城里人。这个禁区一旦打开，房价不用调控也会逐步下滑。
中华大地的房地产市场，好比一块广袤的良田，不知何人从中筑起一道长堤。左边大旱，右边大涝，苦无良策。冥冥之中，忽闻上帝之声：“你们把那长堤挖开！”于是乎，旱田得救了，涝田也得救了。这上帝就是发明“小产权房”的人。
破除土地垄断，统一城乡房地产市场，除了某些大量占用银行贷 款囤积居奇的房地产商叫苦之外，普通百姓谁不高兴呢？既让农民赚点钱，又让市民省点钱，人民的政府也应当高兴才是。在此基础上政府做做宏观调控，居间服务（而不是居间垄断）的工作才不会遭到国家的主人──公民的抱怨。
三、住房制度多元化
住房制度多元化，目前在中国主要包括四种住房制度：
一是住房商品化制度。
二是住房保障制度。
三是单位集资建房制度。按照国务院2007年24号文件的要求，目前集资建房的单位，仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划的前提下，经城市人民政府批准，并利用自有土地组织实施。
四是居民集资合作建房制度。由于商品房价格一涨再涨，普通工薪阶层根本无法买得起房，于是从21世纪之初开始，不少地方出现了居民自发组织起来集资合作建房。
以上四种住房制度中，引起全社会广泛关注的是住房商品化制度和住房保障制度。尤其是这两种制度在我国应当或者可能各自占据多大比重的问题，争论了十年，至今尚无定论。
保障性住房主要指廉租房和经济适用房，有的地方还包括比经济适用房价格稍高的限价房。早在1998年国务院发布的23号文件中，就已提出：建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
但是这个目标在实践中并没有实现。十年风雨十年楼，商品房纷纷拔地而起，成为主角；保障性住房长期缺失，罕见踪影。从统计数据来看，虽有512个城市建立了廉租房制度，但真正住进廉租房的家庭总共只有26.8万户，约占1000万户低收入住房困难家庭的2.7％，在全国城市居民总户数中只占0.15％，比例甚微。到了2003年国务院18号文件，政策目标便已根据实际运行情况作了修订，“要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房”，保障性住房的建设也就只好敬陪末座了。以广东为例，截至2005年底，全省用于廉租房建设的财政投入与当年全省的政府支出相比，仅占0.24％［注9］
2007年8月，国务院发布24号文件，主旨就是“关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”。这个文件强调住房保障以廉租房为重点，同时又明确提出：经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭。
现在的问题是，向城市低收入住房困难家庭供应经济适用房这一政策目标，究竟能否实现？据我预测，有两种可能性。
第一种可能性：如果中国的房地产市场仍然处于城乡分割状态，地方政府卖地财政故我，各种扭曲的利益链条继续咬得死死的，国务院2007年24号文件与1998年23号文件的执行环境就没有实质上的变化，因而其政策效果也只能是大同小异。各地建设廉租房、经济适用房的决心和实际行动恐怕也难免是虎头蛇尾、无疾而终。
第二种可能性：土地制度改革开始启动，城乡房地产市场割裂和冻结状况有所缓解，农村“小产权房”趋于合法化，城市房价相应下滑。在这种新的市场环境中，许多新生事物的苗头就能破土而出、茁壮成长，给人以意外的惊喜。譬如说，人们会猛然发现经济适用房普遍不如“小产权房”更便宜。北京青年报2007年9月14日已有报道：朝阳区常营经济适用房定价4322元／平方米，通州区半壁店限价房每平米4800元；而与此同时，北京的小产权房的价位则在每平米1000元-4000元之间。一旦如此低廉的小产权房能够得到官方承认，得到法律保护，人们就会情不自禁把目光投向“比经济适用房更经济”的小产权房，而纷纷舍弃相对较贵且手续繁琐的“经济适用房”。于是乎，盖那么多“经济适用房”，就将成为没有什么追求价值的奋斗目标。
一旦房地产市场正规化，房价每平米掉下几千元比什么都强。在市场统一之后房价回归到正常的、理性的水平，许多问题便迎刃而解了。市场上只要有不同档次、不同面积、不同款式、不同风格、不同地段、不同价格的商品房，消费者完全可以根据自己的购买能力和偏好，自主选择；而收入偏低者则享受政府提供的廉租房或廉租房补贴。这种关系就十分简单、明朗，且便于操作。真可谓：
市场统一价不殊，广厦千间民择居。
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