未来合肥中介大品牌会是谁？
作者：fangyou8888 2008-07-16 15:46:00 楼主
周公，计算机软件和工商管理双硕士。拥有十多年的软件开发经验，深谙房产中介的经营之道。现任房友软件技术有限公司总经理，全国有80%中介门店使用房友软件进行日常管理。他与各大城市房产中介商交流频繁，对房产中介的现状有着精深独到的理解。作为二手房市场的资深专家，他被中介行业誉为站得最高的“房产中介行业的空中飞人”。
房产聚焦网：周公，您好，首先祝您新年快乐！感谢您能在百忙之中抽出时间，接受合肥房产聚焦网的专访。
我们知道07年，深圳、北京等地的房产中介市场不同程度的遭遇的“滑坡”。作为资深的业内专家，您是如何看待这些现象的？
周公：07年是房地产剧烈动荡的一年，深圳、北京乃至全国众多城市的房价都出现了飙涨，然后低迷和下跌的过程。出现这种现象应该是正常的，例如深圳有些新房的价格高达每平米4万元，是明显脱离深圳老百姓的购买力的，即使月收入1万元的高工资也买不起房子！到最后老百姓已经出局了，房地产成了少数炒房者的游戏，没有真正的需求支撑，房价的崩溃是必然的。
深圳07年下半年经历了“萎缩=>暗降=>明降”三个阶段。房价天高，炒房者离场，老百姓买不起，首先是成交量萎缩；接下来开发商熬不住了，但碍于面子，就采用送面积、送家电、送管理费等暗降方法企图增加销量回笼资金；后来发现暗降的方法不够有效，就直接降价。这三个阶段，我估计需要一年左右的时间来完成，其他城市也应该差不多，只是可能会有个滞后期。
从宏观上看，目前国内大部分人还需要买房子，GDP在迅速增长，老百姓的购买力也在增强，所以房地产的长远趋势的是好的，只是06-07年房价涨得太快，所以有个调整期是正常的。
房产聚焦网：您被中介行业誉为站得最高的“房产中介行业的空中飞人”。 08年伊始，您能否以深圳为例，进而剖析一下全国今年房产中介市场的整体情况。以及未来中介行业的市场走向？
周公：首先要说明的是，房产中介这个行业的发展潜力巨大。一手房会变二手房，二手房不会变一手房，长久来说是二手房的天下。目前国内沿海发达城市的一二手比例只有1:1左右，国外的这个比例稳定在1:5到1:8之间。
国内中介发展只有10年左右，很多内地城市只有3-5年，整个中介行业还处于发展的初级阶段。很多中介公司经验欠缺，不能以平常心看待市场，世道好时太过冒进、急于求成，世道不好时又过于保守、悲观厌世。合肥桃园、深圳中天都是过于冒进的例子。我建议大家多研究香港的中介30年的发展历程，里面有许多东西是可以借鉴的，例如房地产的发展周期、中介门店的管理模式、中介以人为本的企业文化等等。房产中介是个细水长流的行业，大家一定要有充分的耐心，做长远的规划。
房产聚焦网：有人说沿海的一线城市的市场动态往往是二、三线城市的晴雨表。不知道周公您是如何看待内陆二、三线城市房产市场的发展，比如合肥？
周公：深圳中介的很多东西都是学香港的，至少是参考香港的，这是深圳中介能够快速成熟的重要原因。可以说香港的今天就是深圳的明天，那么深圳的今天也许就是合肥的明天。所以大家看看深圳目前中介的态势，就可以知道合肥3-5年后的情况。目前深圳是由5-10个大品牌控制市场，其他的中小中介做市场补充。合肥的情况也会如此，只是未来合肥的大品牌会是谁？要看大家各自的发展和竞争，只有快速学习、积累经验、稳健经营的公司才能笑到最后。
房产聚焦网：周公，您有多年的房产行业的从业经验，从长久来看，房产中介要如何提高自身的管理水平，才能适应未来的竞争需要？
周公：前面说过，房产中介的是块巨大的蛋糕，目前还是初级阶段。随着国家对新房市场的调控，以及新房价格的复升，二手房将成为大多数人的选择，房产中介将面临历史性的机遇。
但是房产中介有着门槛低的特点，几乎不需要任何专业知识就可以开店，所以这个行业也有激烈的竞争，门店林立、优胜劣汰是必然的结果。 我把房产中介的竞争分为上下两个半场：上半场是管理的竞争，下半场是资金的竞争。目前国内很多城市尚处于上半场10分钟阶段，主要是管理的竞争。
中介管理可以从宝剑、剑法和兵法三方面来说明：宝剑就是你使用的工具，例如门店装修布局、员工形象、信息系统；剑法就是日常的业务、人事、财务管理模式；兵法是指宏观的，例如发展战略、机制、文化等等。
宝剑投钱就能买来，好的工具能够起到事半功倍的效果，在这个时代步枪是打不过大炮的。剑法要去学习，我不建议事事都自己去摸索，向成功者学习甚至模仿是很好的捷径。现在流行的“港式管理”是一种很好的管理模式，沿海发达城市已普遍使用，在很多二三线城市也已开始流行。港式管理在香港经过了30年的锤炼，是一套观念、制度、技巧都很完善、很成熟的管理系统，对门店业务、人力资源、财务管控诸多方面有很好的参考价值，中介龙头中原地产就是港式管理的典范。至于兵法，具体要制定什么样的发展战略、建立什么样的企业文化，我认为要因地制宜、因公司而异。例如对于合肥这样的城市，发展到上海、杭州等去竞争难度会大一些，而在合肥立稳脚跟，向周边中小城市发展，则具有现实意义；中介公司人员众多，基本靠人来做业务，企业文化是终极武器，是所有中介老板都必须重视和规划的。
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房产聚焦网：周公，您好，首先祝您新年快乐！感谢您能在百忙之中抽出时间，接受合肥房产聚焦网的专访。
我们知道07年，深圳、北京等地的房产中介市场不同程度的遭遇的“滑坡”。作为资深的业内专家，您是如何看待这些现象的？
周公：07年是房地产剧烈动荡的一年，深圳、北京乃至全国众多城市的房价都出现了飙涨，然后低迷和下跌的过程。出现这种现象应该是正常的，例如深圳有些新房的价格高达每平米4万元，是明显脱离深圳老百姓的购买力的，即使月收入1万元的高工资也买不起房子！到最后老百姓已经出局了，房地产成了少数炒房者的游戏，没有真正的需求支撑，房价的崩溃是必然的。
深圳07年下半年经历了“萎缩=>暗降=>明降”三个阶段。房价天高，炒房者离场，老百姓买不起，首先是成交量萎缩；接下来开发商熬不住了，但碍于面子，就采用送面积、送家电、送管理费等暗降方法企图增加销量回笼资金；后来发现暗降的方法不够有效，就直接降价。这三个阶段，我估计需要一年左右的时间来完成，其他城市也应该差不多，只是可能会有个滞后期。
从宏观上看，目前国内大部分人还需要买房子，GDP在迅速增长，老百姓的购买力也在增强，所以房地产的长远趋势的是好的，只是06-07年房价涨得太快，所以有个调整期是正常的。
房产聚焦网：您被中介行业誉为站得最高的“房产中介行业的空中飞人”。 08年伊始，您能否以深圳为例，进而剖析一下全国今年房产中介市场的整体情况。以及未来中介行业的市场走向？
周公：首先要说明的是，房产中介这个行业的发展潜力巨大。一手房会变二手房，二手房不会变一手房，长久来说是二手房的天下。目前国内沿海发达城市的一二手比例只有1:1左右，国外的这个比例稳定在1:5到1:8之间。
国内中介发展只有10年左右，很多内地城市只有3-5年，整个中介行业还处于发展的初级阶段。很多中介公司经验欠缺，不能以平常心看待市场，世道好时太过冒进、急于求成，世道不好时又过于保守、悲观厌世。合肥桃园、深圳中天都是过于冒进的例子。我建议大家多研究香港的中介30年的发展历程，里面有许多东西是可以借鉴的，例如房地产的发展周期、中介门店的管理模式、中介以人为本的企业文化等等。房产中介是个细水长流的行业，大家一定要有充分的耐心，做长远的规划。
房产聚焦网：有人说沿海的一线城市的市场动态往往是二、三线城市的晴雨表。不知道周公您是如何看待内陆二、三线城市房产市场的发展，比如合肥？
周公：深圳中介的很多东西都是学香港的，至少是参考香港的，这是深圳中介能够快速成熟的重要原因。可以说香港的今天就是深圳的明天，那么深圳的今天也许就是合肥的明天。所以大家看看深圳目前中介的态势，就可以知道合肥3-5年后的情况。目前深圳是由5-10个大品牌控制市场，其他的中小中介做市场补充。合肥的情况也会如此，只是未来合肥的大品牌会是谁？要看大家各自的发展和竞争，只有快速学习、积累经验、稳健经营的公司才能笑到最后。
房产聚焦网：周公，您有多年的房产行业的从业经验，从长久来看，房产中介要如何提高自身的管理水平，才能适应未来的竞争需要？
周公：前面说过，房产中介的是块巨大的蛋糕，目前还是初级阶段。随着国家对新房市场的调控，以及新房价格的复升，二手房将成为大多数人的选择，房产中介将面临历史性的机遇。
但是房产中介有着门槛低的特点，几乎不需要任何专业知识就可以开店，所以这个行业也有激烈的竞争，门店林立、优胜劣汰是必然的结果。 我把房产中介的竞争分为上下两个半场：上半场是管理的竞争，下半场是资金的竞争。目前国内很多城市尚处于上半场10分钟阶段，主要是管理的竞争。
中介管理可以从宝剑、剑法和兵法三方面来说明：宝剑就是你使用的工具，例如门店装修布局、员工形象、信息系统；剑法就是日常的业务、人事、财务管理模式；兵法是指宏观的，例如发展战略、机制、文化等等。
宝剑投钱就能买来，好的工具能够起到事半功倍的效果，在这个时代步枪是打不过大炮的。剑法要去学习，我不建议事事都自己去摸索，向成功者学习甚至模仿是很好的捷径。现在流行的“港式管理”是一种很好的管理模式，沿海发达城市已普遍使用，在很多二三线城市也已开始流行。港式管理在香港经过了30年的锤炼，是一套观念、制度、技巧都很完善、很成熟的管理系统，对门店业务、人力资源、财务管控诸多方面有很好的参考价值，中介龙头中原地产就是港式管理的典范。至于兵法，具体要制定什么样的发展战略、建立什么样的企业文化，我认为要因地制宜、因公司而异。例如对于合肥这样的城市，发展到上海、杭州等去竞争难度会大一些，而在合肥立稳脚跟，向周边中小城市发展，则具有现实意义；中介公司人员众多，基本靠人来做业务，企业文化是终极武器，是所有中介老板都必须重视和规划的。
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